商业地产的大炸弹：租约到期

寂静回声

据《彭博》（Bloomberg）报道，大量办公大楼、购物中心和仓库坐落在租约即将到期的土地上，租约到期后，业主可能被迫将土地归还给地方政府，对于何时以及如何延长这些租约尚无明确规定。
这让过去涌入中国房地产业投资的开发商和全球基金非常头痛，也延长了这场已持续5年多的房地产低迷期。
戴德梁行（Cushman and Wakefield）大中华区估价及顾问服务部主管陈家辉预估，目前超过1万亿人民币（1480亿美元）的非住宅房地产，租赁期限在20年以下，代表租约已过半甚至更久。知情人士透露，侨福集团（Parkview Group）、新世界发展（New World Development）等开发商已因租赁期限缩短，在出售部分资产上遇到困难。

几乎所有城市土地都归国家所有，1990年代制定的规则中，商场用地租期40年，工业和办公用地50年，住宅70年。
世邦魏理仕集团（CBRE Group）预估，到2030年，中国18个主要城市约有3000万平方米办公和零售空间，土地使用年限剩不到20年。
且这仅是单一所有者房产的数字，实际总量可能被低估。
这不是遥远的问题，而是正在发生的经济现实：仲量联行（Jones Lang LaSalle Inc.）指出，当地保险公司和开发商通常要求土地期限超过20年才会成交；戴德梁行陈家辉更警告，许多银行不会向剩余租期不到10年的房产提供展延或重新贷款。如果这种情况持续，可能引发系统性问题。同策房产咨询（Tospur Real Estate Consulting）研究总监宋宏伟表示，租赁续约政策的不确定性，已导致商业地产价值暴跌、融资受阻、交易停摆。

近期上海、广州官员开始发布续租指南，但费用至少为相关基准的70%，且可能需一年以上分期支付。而这仅是土地本身的价格，尚未计入建筑物增值部分。部分投资人已假设最坏情况、大幅压低出价，导致整体价格承压更大。一些大城市办公室价值较高峰已下跌超过40%，整个市场开发商拖欠债务约1300亿美元。